Налоговый вычет при продаже квартиры

Большинство продают квартиру и теряют деньги на уплате налогов. Избежать этой процедуры нельзя, но можно вернуть часть потраченных средств законным путём. Речь идёт о налоговом вычете при продаже квартиры. Мы расскажем, как работает эта льгота, как сэкономить на налогах и что учесть в 2025 году.

Имущественный налоговый вычет представляет собой государственную преференцию, которая позволяет уменьшить облагаемую базу при расчёте налогов от дохода с реализации собственности. В случае с жилыми объектами, например, апартаментами или домами, фиксированная величина возврата достигает одного миллиона рублей, а для нежилых построек — четверти миллиона.

Согласно налоговому кодексу, вы можете использовать льготу без ограничений по количеству раз, но с учётом установленных лимитов. Например, если реализуете нежилое помещение, допустим, гараж, из дохода вычитается налоговый вычет при продаже гаража в 2025 — фиксированная сумма в 250 000 рублей. Это автоматически снижает налог, который нужно заплатить.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества в первую очередь актуален для тех, у кого нет документов, подтверждающих расходы на покупку. В 2025 году правила действуют такие же, но для расчёта ставки налога нужно учитывать итоговый размер дохода.

Стандартный налоговый вычет при продаже квартиры распределяется пропорционально части владения собственностью, если квартира принадлежит нескольким владельцам и реализуется по одному договору. Например, если три собственника с равными долями выставили дом за 7 млн рублей, то компенсация в 1 млн рублей разделится между ними поровну — по 260 000 рублей.

В итоге налоговый вычет при продаже квартиры в 2025 году делает процедуру продажи недвижимости менее обременительной финансово.

Платить государственную пошлину нужно, если человек владел собственностью менее 5 лет. Также предусмотрен укороченный срок — менее 3-х, например, если жильё досталось по наследству, в дар от родственников или через приватизацию. Для квартиры или другой собственности, купленной до 2016 года, факт владения ограничивается 3 годами. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога, если в тот же год или до 30 апреля следующего покупают жильё большей площади или стоимости.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества можно не платить, если срок владения соблюдён. Главное помнить о правилах и условиях получения преференции:

• Применяется прогрессивная ставка: если прибыль от реализации квартиры не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13% от этой цифры, до 5 млн — 15%, до 20 млн — 18%, до 50 млн — 20%, свыше 50 млн — 22%.
• Резиденты РФ обязаны отчитаться о доходах, если живут в России более 183 дней в году, независимо от гражданства.
• Если собственность забрали для государственных или муниципальных нужд, вы получите компенсацию. С неё нужно заплатить налог, но можно использовать преференцию о компенсации, чтобы уменьшить платёж.
• Доход от реализации собственности складывается с другими доходами за год, например, зарплатой, чтобы посчитать итоговый размер пошлины к уплате.
• По налоговому кодексу, в некоторых регионах могут сократить срок владения, после которого налог не платится.
• Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года после продажи.

Теперь разберёмся в цифрах компенсации при продаже имущества.

Как считать налог? Берётся разница между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку или размер компенсации, установленный законом. Например, реализовали дом за 5 млн, а купили за 3 млн. Налог платите с 2 млн: 2 млн × 13% = 260 000 рублей.

Если цена жилплощади ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастра. Например, продали за 4 млн, но кадастр составил 6 млн. Тогда база рассчитывается следующим образом: 6 млн × 70% = 4,2 млн. Вычтем фиксированный размер компенсации 1 млн, и налог будет: (4,2 млн − 1 млн) × 13% = 416 000 рублей. Без преференции пошлина была бы выше на 130 000 рублей.

При продаже квартиры в долях одним договором вычет делится пропорционально части владения, но кто-то из собственников может отказаться от своей части в пользу другого. Лучше задокументировать это желание у нотариуса в договоре.

Если не подать декларацию вовремя и не заплатить государственную пошлину, штраф составит от 5 до 30% от налога (не менее 1000 рублей) плюс пени за каждый день. Помните об этом, иначе экономия со льготами сводится на нет.

Существуют два способа снизить налог при реализации недвижимости: использовать налоговый вычет при продаже квартиры или вычесть затраты на покупку. Вот как это работает:

• Фиксированный вычет.
  Для квартир и домов он составляет 1 млн рублей, для гаражей — 250 000 рублей. Налоговый вычет за продажу квартиры удобен, если не сохранилось бумаг о покупке.
• Учёт расходов.
  Если сохранился договор о покупке, можно использовать его для подачи заявления на компенсацию — вычесть эту сумму из цены продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Тогда фиксированный налоговый вычет за продажу квартиры не применяется. Такой случай возможен, например, при получении наследства.
• Кадастровая стоимость.
  Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастра.

Эти способы помогают сэкономить десятки тысяч, которые можно потратить на ремонт, отдых или другие нужды. Комбинируйте методы, чтобы уменьшить расходы и сделать сделки выгоднее.

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2025 требует тот же набор сведений, что и раньше. Подать их можно через налоговую инспекцию, МФЦ или портал «Госуслуг».
Понадобится:

• декларация о доходах и расходах;
• копии договора купли-продажи или обмена, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира была в собственности;
• при изъятии собственности в пользу государства — соглашение о выкупе и сведения, подтверждающие компенсацию, например, выписка из банка;
• для долевой собственности — соглашение о распределении вычета между собственниками, если жилплощадь реализована одним договором;
• многодетным — понадобятся свидетельства о рождении детей и договор о покупке новой собственности с большей площадью или стоимостью;
• копия паспорта и ИНН.

Если решите подавать заявление онлайн, заранее позаботьтесь об электронной подписи (ЭЦП). Её можно получить в приложении «Госключ».

В случае отсутствия чеков о покупке, вы всё равно можете получить налоговый вычет при продаже квартиры, но понадобится приложить хотя бы договор о сделке.

Вот инструкция, как получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2025 году:

1. Заполните декларацию. В ней указывается доход от реализации квартиры и право на вычет. Заполнить отчёт можно онлайн в личном кабинете на сайте ФНС.
2. Подготовьте другие документы. Приложите копии договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, чеки и т.д.
3. Подайте необходимые бумаги до 30 апреля. Если продали квартиру в 2025 году, декларацию нужно отправить до 30 апреля 2026 года. Это можно сделать через сайт ФНС, в МФЦ, лично в налоговой или через «Госуслуги».
4. Дождитесь проверки и возврата денег. Инспекция проверяет предоставленную информацию в течение 3 месяцев. Если вы заявили на компенсацию и переплатили налог, то после проверки (в течение 1–4 месяцев) вернут излишки на указанный банковский счёт.
5. Оплатите налог до 15 июля. После проверки декларации инспекция пришлёт уведомление с итоговым размером налога.

Инспекция может сама загрузить данные о продаже в личный кабинет. Вам останется только проверить, дополнить заявление и отправить его на рассмотрение.

Большинство задаются вопросом: как получить налоговый вычет за продажу квартиры через работодателя? Ответ: никак, сделать это можно только через налоговую. Чтобы избежать штрафов, подавайте заявление вовремя. Обратитесь в инспекцию за уточнениями заранее, если остались вопросы. Это поможет быстрее получить налоговый вычет за проданную квартиру. Пользуйтесь государственными льготами, чтобы экономить бюджет.